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2013年中国楼市的“酒驾”与“醉驾”

时间:2018-10-04 13:01来源:网络写手 作者:赛车论坛 点击:
过去10年,是中国GDP快速增长的10年,但在其背后是房地产超速增长的10,年,更是货币发行超速增长的10年。“酒驾”与“醉驾”被抓住了,仅是处罚,包括刑事处罚。

酒驾与醉驾是中国机动车驾驶中违规和违法的专业术语。酒驾与醉驾的认定标准是血液、呼气中酒精含量。前者是大于或等于20mg/100ml、小于80mg/100ml,后者是大于或等于80mg/100ml。两者的区别除了处罚不同外,后者是要追究刑事责任的。

中国一直存在“酒驾”与“醉驾”现象,2013年,包括以后数年,他们或它们(指或财富)都将被追究或民事或“刑事”责任。用“酒驾”与“醉驾”来定义近年来中国楼市泡沫,是善意的,因为这有警醒之义。不可沉醉不醒。

中国楼市的“酒驾”现象的特征是,去年底再次出现的恐慌性抢房潮——现在中国买房应该恐慌吗?去年底主要是一线城市,再次出现了地王、千人排队和半夜排队购房、日光盘、隔夜跳价几十万现象。这均属于违规驾驶的“酒驾”。

中国房市的“醉驾”现象的特征是,“鬼城”和超巨量库存房和空置房。最典型的是众所周知的鄂尔多斯市。而这个群体今年开始扩大,除了去年就隐现的海南、贵阳市外,今年又增加了江苏省常州市、辽宁省营口市。而温州基本上是“醉驾”后已被市场“刑拘”关进了“市场看守所”里,接受市场漫长的处罚。

在中国楼市,但凡库存房和住房空置率畸高的城市,都可以视同“鬼城”的“醉驾”现象。历史将验证它们的经济未来必将“闹鬼”。

在中国住房空置率有多高?没有官方统计数据,笔者在此提供三个参考数据:其一,早在2010年7月媒体就披露了,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。而这些空置房足以提供2亿人居住。其二,国际著名管理大师大前研一,在其最新著作《大资金潮》中,认为中国房地产泡沫是一枚中国式炸弹,他指出中国住房空置率是美国房产危机后需要拍卖房屋的七倍。其三,学者徐谨在“中国楼市产能过剩迷思”一文中给出的一个研究数据:2009年之后,在建面积与销售面积的比例已经从3扩大到5,这意味着每销售1平米房子,其背后还有5平米的在建房屋。

中国的空置住房到底有多少?很难有准确数据。巴菲特说过:只有当潮水退去才知道谁在裸泳。等待“水落石出”是无可奈何的历史规律,也即货币和资金潮水退去或大跌后,空置房才会浮出水面。但从近期新近调查的营口、常州和江苏南通的亮灯率1-3成看,空置房或许超出想象。比如,你不能想象的是,记者调查常州“鬼城”真相:“一条马路汇集500万平米房源”。

2013年,还会有更多的三四线城市,其“醉驾”行为被市场“抓住”并予以处罚。

在中国楼市中“酒驾”者很多,但主要包括开发商、银行信贷、投资客还有近两年出现的影子银行。但“醉驾”者常隐形在“酒驾”背后,主要包括:货币发行体制和机制;地方政府土地财政或者说土地基本制度和土地供应制度。

如果说中国楼市中房价飙升是“酒驾”,那么,房价飙升产生泡沫背后的货币超发就是“醉驾”。以广义货币M2为依据,2000年底为12.7万亿元,而去年底97.4万亿元增长了7.6倍。而这期间全国平均房价上涨幅度也几乎相差不多。当然一线城市涨幅更大。在2000年至2009年期间M2平均增速为18%,而GDP增速不过10%。近两年M2增速降至14%以内,同样GDP也降至8%左右。但M2增速依然高出GDP增速6个百分点。

2012年,中国经济增速为7.8%、GDP总值51.9万亿元,对比一下货币金融数据:M2余额97.4万亿、贷款67.2万亿、社会融资总额15.7万亿。也即M2/GDP为1.876倍、贷款总额/GDP之比为1.294倍、若贷款+社会融资额与GDP之比为1.597倍。

中国过去10年房价飙升和货币超发包括信贷膨胀,谁是“酒驾”、谁是“醉驾”?事实上,并不难辨别。

去年底至今年初的恐慌性购房潮,被一些媒体和专家解读为调控造成的压抑太久的刚需购房。这种解读并没有太多依据和事实调查。而据更多的现场和市场调查资料看,这些所谓的刚需更多是“心理刚需”,也即改善型住房消费者。这里面也包括了中国富裕阶层的“恐慌性投资”。这也说明了,中国富裕阶层庞大资金不知道还有什么,比中国房产更好的资产可以配置。

以上分析了过去10年房价飙升背后所反映的货币关系。而房价飙升背后所反映的还有另一种不易察觉的关系,这就是收入分配关系。也即中国的贫富悬殊问题。也就是房价飙升“酒驾”的背后,另一个“醉驾”者就是中国收入分配关系严重恶化。国家统计局10年后,最新公布的2012年基尼系数是0.474,这且是连续4年回落的数据,最高位是2008年0.491。但这与西南财经大学统计调查的基尼系数结论:0.61,差距悬殊。基尼系数连续4年回落与众生切身感受和平日观察,有很大出入。难怪乎有经济学家说“连童话也不敢这么写”。尽管如此,0.474的基尼系数也表明中国收入分配收入差距过大了。

中国高收入群体收入到底有多高?经常被引用的一组数据是,学者王小鲁的调查报告,2008年全国“隐形收入”是9.3万亿、“灰色收入”是5.4万亿,而当年GDP总值经修订后的数据是31.4万亿元。而2012年,外媒报道“中国人是世界消费品市场上的头号买家”。麦肯锡的研究数据显示,中国人购买的奢侈品占到全球市场的27%,其中包括中国人在海外购物。这明显与中国发展中国家身份不符。但也说明了,目前的房价对中国高收入群体来说,一点都不高。他们则认为中国房价没有最高只有更高。

收入分配差距反映在中国房价上,就是“1亿人买多套房12亿人买不起房”。央行的调查数据显示,有近七成被调查者认为目前房价难以接受。相信被调查者中不包括四处迁徙的2.5亿农民工在内。学者徐谨在其上面提到的文章里阐述了这个观点:房价高痛苦指数高,其实是一个分配问题。根据其测算的结果是,约有1/5家庭房价收入比低于4.7,对他们来说,房价并不高。

而去年年末至今,一份报告和一则消息震动中国楼市。报告是中纪委向中央通报“反腐败斗争工作的新动向”;消息是市场从住建部传出的,国务院同意“个人住房信息联网覆盖到约500个地级市。后者更震撼因为有些人要被迫浮出水面。报告中称去年11月中旬以来,45个大中城市出现一股抛售豪华住宅、别墅新动向,而更改物业业主情况数以百倍上升,且部分业主为国家公职人员和国企高层。

而消息人士透露,仅去年中秋和“十一”期间出境公职人员,就有1100多人没有按时回国,其中714人确定外逃。中纪委的通报称,据不完全统计,2010年大陆非法资金外流是4120亿美元,2011年达到6000亿美元,2012年估计已突破10000亿美元。2013年的非法资金外流规模将达到15000亿美元。

以上数据和情况有助于我们理解,经济学家张五常教授曾经说过的有关中国楼市泡沫的一句话:“中国房地产有泡沫,不过这泡沫是钢铸的”。

(责任编辑:admin)
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